همه مردم در تلاش این هستند که خانه ای برای خود بخرند و خودشان مالکیت تمام و کمال داشته باشند. با این حال، پیش فروش و پیش خرید خانه از روش های رایج معامله در بازار مسکن می باشد. با دانستن نکات مهم پیش خرید آپارتمان، می توانید از احتمالات کلاهبرداری در آینده جلوگیری کنید. در این مقاله به موضوع قوانین و اصول پیش خرید خانه می پردازیم.
با توجه به افزایش قیمت آپارتمان و عدم توانایی مشتریان برای خرید آن، دغدغه قراردادهای پیش فروش یا پیش خرید نیز بسیار زیاد شده است. در همین حال، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگری داشته است. زیرا، در بسیاری از موارد اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان هایی نوساز می کنند. خریدارانی که آن ها را خریده و قرارداد بسته اند متاسفانه بعد از مدتی متوجه می شوند که هیچ خانه ای در کار نبوده و توسط فروشنده فریب خورده است.
دلایل افزایش کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان ها
یکی از دلایل مهم در پیش خرید آپارتمان این است که شاید ملک قابل رویت نباشد و کلیه امکانات ملک را نتواند از نزدیک مشاهده کند. فروشنده ای که قصد فریب و کلاهبرداری دارد، با قید یک عبارت ساده تحت عنوان( ملک به رویت خریدار رسید و از تمام موارد ذکر شده در معامله اطلاع دارد) در قرارداد نامه خود را سلب مسئولیت می کند.
مشتری که قصد پیش خرید آپارتمان را دارد باید در هنگام ساختن خانه قرارداد اصولی و دقیق تنظیم کنید و تمام شرایط لازم را در آن ذکر کنید. بیان کردن برخی از شروط می تواند از بسیاری از مسائل و مشکلات آینده جلوگیری کند.
هر دو طرف قرارداد، باید شرایط توافقی خویش را بیان کرده و بصورت کتبی در قرارداد قید و امضا کنند.
آشنایی با پیش فروش یا پیش خرید
این دو لغت به معنای از قبل به فروش رساند یا از قبل خریدن می باشد. از اصطلاحاتی است که در زمینه املاک بیشتر استفاده می شود. به عبارت دیگر، به آن دسته از املاکی گفته می شود که قبل از تکمیل شدن آپارتمان به فروش می رسد.
املاکی که قبل از تکمیل و ساختن آپارتمان خریداری می شوند را پیش خرید می گویند.
مزایای پیش خرید آپارتمان
یکی از مزایایی که خریداران آپارتمان می توانند از آن بهره ببرند این است که آن را خریداری کرده و سپس با قیمت بالاتری بفروشند. زیرا به دلیل تکمیل نشدن ملک قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت آپارتمان ساخته شده کمی ارزان تر است و هنگام فروش می توانند سود ببرند.
هنگامی که املاک به صورت آماده پیش فروش می شوند، خریدار باید مبلغ قرارداد را در ظرف 2ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در قانون معاملات پیش فروش، مبلغ به صورت مرحله ای و اقساطی پرداخت خواهد شد. به همین دلیل این حالت به نفع خریدار است.
خریدار بعد از انجام معامله پیش فروش می تواند نوع طراحی و اجزای داخل ملک را بر اساس سلیقه خود تغییر دهد. بنابراین، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح استفاده شده تحت کنترل و نظارت خریدار می باشد.
معایب پیش خرید آپارتمان
علاوه بر مزایایی که پیش خرید آپارتمان دارد، برخی نکات منفی نیز وجود دارد که گاهی به نفع خریدار نیست. به عنوان مثال، خریدار نمی تواند در زمن معین ملک خود را تحویل بگیرد. در صورت ذکر نکردن در قرارداد ممکن است فروشنده از مصالح مورد نظر خریدار استفاده نکند.
ممکن است فروشنده در شرایط ورشکستگی و رکود بازار قرار بگیرد و توانایی تکمیل کردن پروژه را نداشته باشد. اگر از تجربه کافی برخوردار نباشید ممکن است با یک کلاهبردار روبرو شوید و با فروختن ملک به چندین نفر شما را فریب دهد. بنابراین، سعی کنید از افراد متخصص در این زمینه و شرکت های معتبر نسبت به پیش خرید آپارتمان اقدام کنید.
در بعضی موارد ممکن است مجبور به اخذ وام های کلان بانکی شوید و توانایی پرداخت آن را نداشته باشید. این می تواند برای شما دردسر ساز باشد.
سعی کنید در همان ابتدای کار نسبت به اخذ مجوزهای لازم اقدام کنید. در غیر اینصورت با پرداخت نکردن خلافی شهرداری این هزینه به گردن خریدار خواهد افتاد.
قوانین پیش فروش آپارتمان
طبق قانون تصویب شده، هر قرارداری با هر عنوان که در آن مالک رسمی زمین متعهد به ساختن و تکمیل آپارتمان می باشد، پس از تکمیل پروژه واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا تا اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر یا پیش خریدار در می آید.
شخص فروشنده پس از صدورپروانه ساختمان توسط شهرداری و اخذ مجوزهای مربوطه می تواند اقدام به تبلیغات در پایگاه های اطلاع رسانی کند. بعد از انجام این کار باید قرارداد پیش فروش در یکی از دفاتر اسناد رسمی انجام شود. بدین ترتیب مشاوران املاک پس از بررسی شرایط و انجام مذکرات اولیه طرفین قرارداد را برای تنظیم سند رسمی ارجاع می دهد.
اگر فروشنده بدون اخذ مجوز یا اسناد رسمی اقدام به تبلیغ آگهی کند، باید منتظر عواقب آن نیز باشد.
موارد ذکر شده در قرارداد پیش فروش
• تمام مشخصات طرفین قرارداد(حقیقی یا حقوقی)
• آدرس دقیق ملک
• درج مشخصات واحد ساختمانی مانند تعداد اتاق ها، مساحت، شماره طبقه و غیره
• مشخصات فنی و معماری ساختمانی مانند مساحت زیربنا، نوع مصالح ساختمانی، سیستم گرمایشی و غیره
• تعیین زمان تحویل دهی آپارتمان
• تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و دیگر مراجع قانونی
• مشخص کردن تکلیف خسارات، تضمین ها، بیمه، تغییر قیمت و مشخصات معامله
• درج شماره قبوض اقساطی برای پرداخت
• معرفی داوران
رعایت نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد
بسیاری از مشکلات به دلیل بی توجهی خریداران اتفاق می افتد. سعی کنید قبل از تنظیم قرارداد به دفاتر اسناد رسمی معتبر مراجعه کنید و با ارائه مدارک لازم، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی یا عدم معامله مالک اطمینان حاصل کنید.
در صورت توجه نکردن به بعضی از موارد مهم ممکن است با مشکلات جدی روبرو شوید. در زیر به برخی از موارد مهم که باید هنگام تنظیم قرارداد توجه داشته باشید می پردازیم.
مشخصات کامل طرفین
هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولید، شماره شناسنامه و غیره را ذکر کنید. از موارد مهمی که باید در نظر داشته باشید این است که بدانید سمت فروشنده چیست. زیرا ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد که طبق توافق سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد.
سعی کنید از افراد با تجربه و متخصص در این زمینه استفاده کنید و مدارک فروشنده را بصورت دقیق بررسی کنید و از اصلی بودن آن مطمئن شوید.
بررسی مشخصات ملک
در مرحله بعد شما به عنوان پیش خریدار باید تمام مشخصات مورد معامله را به دقت بررسی و در قرارداد ذکر کنید. این مشخصات می تواند مساحت، طبقه، واحد، شماره ثبت و حتی اشتراک آب، برق، تلفن و غیره باشد.
مشخصات دیگری از قبیل نقشه و تعداد اتاق خواب ها، کمد دیواری، نوع مصالح استفاده شده، سیم کشی، آیفون، درب ها و غیره را حتما ذکر کنید. شاید نوشتن این موارد کوچک به نظر آید اما ممکن است باعث بروز اختلافاتی در آینده شود.
مشخص کردن بهای ملک
مرحله مشخص کردن قیمت ملک و نحوه پرداخت آن از موضوعات مهمی است که باید با دقت و جزئیات نوشته شود. برای جلوگیری از مشکلات، نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساطی، زمان پرداخت و غیره را حتما ذکر کنید.
بهترین کار این است که خریدار براساس مراحل پیشرفت کار اقدام به پرداخت قسمتی از بهای ملک کند. بدین ترتیب طبق زمان تعیین شده در قرارداد خریدار ملزم به پرداخت اقساط می باشد. در چنین حالتی فروشنده نیز می تواند حق فسخ و یا خسارت در صورت عدم پرداخت اقساط تعیین کند.
بهتر است تفاوت قیمت ملک بدون سند و ملک سند دار برای تنظیم سند مشخص شود. در این صورت اگر فروشنده به هر دلیلی از تنظیم سند خودداری کرد خریدار متضرر نگردد.
تعیین سند رسمی و انتقال سند
شخص متعهد و فروشنده باید سند رسمی از صاحب سند داشته باشد. تهعد فروشنده به تنهایی در این امر کافی نیست و سندیت ندارد.
انتقال سند زمانی انجام می شود که کار ساختمانی در مدت زمان تعیین شده ختم شود و مورد تایید مهندس ناظر و وصول تمام مطالبات باشد. برای این کار خریدار نیز باید با ارائه مدارک و تعهد به دفترخانه اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی را انجام دهد. در صورتی که پیش فروشنده ظرف ده روز برای انتقال سند اقدام نکند، دفترخانه می تواند تنظیم سند رسمی اقدام کند.
تنظیم قرارداد رسمی پیش خرید آپارتمان را به املاک پارمیس بسپارید
تمام نکات مهم پیش خرید آپارتمان که در باید توجه داشته باشید در این مقاله به شما ارائه شد. بهتر است قبل از پیش خرید ملک با افراد متخصص و باتجربه مشاوره کنید و از طریق شرکت های املاکی معتبر اقدام به پیش خرید آپارتمان کنید.
املاک سارای با هدف تسریع فرآیند خرید وفروش املاک و بکارگیری افراد متخصص هر گونه خدمات املاکی را برای شما انجام می دهد. شما می توانید تنظیم قراردادهای رسمی برای خرید و فروش ملک، زمین، آپارتمان و غیره را به املاک سارای واگذار کنید.
